สถาบันการเงิน คือ หนึ่งในตัวแทนระบบสินเชื่อเพื่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ซึ่งประชาชนแทบทุกประเทศทั่วโลกที่ต้องการ “บ้าน” แต่ฐานะทางการเงินไม่เพียงพอที่จะครอบครองได้ด้วยตนเองต้องพึ่งพาสถาบันการเงินในการกู้แบบผ่อนชำระ
สำหรับประเทศไทยนั้น ที่ผ่านมาจะพบว่า มาตรการเข้าถึงที่อยู่อาศัยแบบง่ายกว่าวิธีปกติจะบังเกิดตามวาระ/นโยบายรัฐบาลในแต่ละชุด โดยส่วนใหญ่มาตรการที่เกิดขึ้นจะลดหย่อนด้านสิทธิภาษี/ลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์หรือบ้านและอาคารชุด บางช่วงเวลาจะมีโครงการราคาพิเศษของหน่วยงานภาครัฐ เช่น การเคหะแห่งชาติ
5,000,000 ครัวเรือน ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
มีแนวคิดบางประเด็นของ “วิชัย” ที่อยากสะท้อนให้ทุกฝ่ายตระหนักถึงการออมเงิน รวมทั้งการมีมาตรการอื่น ๆ เพื่อช่วยให้คนไทยอีกนับล้านคนมีโอกาสเข้าถึงบ้านได้ง่ายกว่าระบบในปัจจุบัน
นายวิชัยให้ข้อมูลเกี่ยวกับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ว่า สินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (มือหนึ่งและมือสอง) ที่ผ่านการอนุมัติช่วงที่ผ่านมา (ปี 2555-2565) พบว่า แต่ละปีเฉลี่ยอนุมัติ 650,000 ล้านบาท โดยสินเชื่อบ้านใหม่อยู่ที่ร้อยละ 80 ส่วนที่เหลือ คือ การรี-ไฟแนนซ์
แต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยปีละ 900,000 ล้านบาท แบ่งเป็น สินเชื่อบ้านใหม่ 500,000 ล้านบาท เพราะมูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น คาดว่าปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์น่าจะแตะ 1,000,000 ล้านบาท
อุปทานคอนโดมิเนียมก่อนยุคโควิด-19 มีมาก 4 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมเกิดใหม่ลดลง และตอนนี้อุปสงค์ด้านบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านราคาสูง ตอนนี้บ้านเดี่ยวราคาแพงและบ้านแฝดเกิดขึ้นมาก จนบ้านที่ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มีน้อยและอยู่ห่างไกลขึ้น
ตัวเลขคร่าว ๆ พบว่า ปัจจุบันประเทศไทยมี 21 ล้านครัวเรือน ยังไม่มีที่อยู่อาศัย 5,000,000 ครัวเรือน ดังนั้น การสร้างที่อยู่อาศัยให้คนกลุ่มนี้จึงสำคัญ รัฐบาลควรส่งเสริมการมีสิทธิ์การซื้อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและคนวัยแรงงานหน้าใหม่ให้เข้าถีงสิทธิ์นี้ได้ง่ายขึ้น โดยอาจช่วยเอกชนในการส่งเสริมเพื่อให้จัดสร้างที่อยู่อาศัยในราคาที่พวกเขาเข้าถึงได้
เช่น หากใครจะมีบ้านหลังแรก
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน/ค่าใช้จ่ายกับภาครัฐ ควรยกให้ฟรีและกำหนดให้เป็นนโยบายรัฐตลอดไป
รวมทั้งให้ความรู้กับเยาวชน/คนต้องการซื้อบ้านว่า ควรมีการวางแผนการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยและไม่ต้องเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จนเสียเครดิต คือ พร้อมมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองโดยไม่มีภาระมากนัก โดยมีการอบรมและแจกวุฒิบัตรเพื่อเป็นหลักประกันข้อหนึ่งในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินว่า คน ๆ นี้ ผ่านการอบรมและมีเงินออม มีความพร้อมในการซื้อบ้าน เพื่อไม่ให้เกิดหนี้เสียในวันข้างหน้า
วันนี้และอนาคต… โอกาสของคนรุ่นใหม่จะมีบ้านน้อยลง
แม้จะมีการปรับค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศไปแล้วเมื่อไตรมาสที่ 4 ปี 2565 แล้วก็ตาม แต่ความจริงแล้ว เงินในกระเป๋าของประชาชนทั่วไปแทบไม่เพิ่มขึ้น เพราะสินค้าและบริการต่าง ๆ ปรับตัวขึ้นล่วงหน้าไปแล้ว หากเป็นแบบนี้ต่อไป คนรุ่นใหม่ วัยแรงงาน แรงงานหน้าใหม่ จะมีสิทธิ์เข้าถึงบ้านได้หรือไม่ ?
*คลิกภาพเพื่อดูข้อมูลในรูปแบบ Visualization
นายวิชัยตอบคำถามนี้ว่า หากมองภาวะตอนนี้ โอกาสของคนรุ่นใหม่ที่จะมีบ้านจะน้อยลง ในแต่ละปี เอกชนเสนอขายที่อยู่อาศัยราว 400,000 หน่วยทั่วประเทศ แต่ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้น มีอยู่ราว 10,000 กว่าหน่วย เพราะราคาที่ดิน วัสดุ และค่าแรงขึ้นราคา ส่วนค่าแรงขั้นต่ำของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยปรับขึ้นปีละไม่ถึงร้อยละ 1 แต่เชื่อว่า รัฐบาลจะมีมาตรการช่วยเหลือ
เพราะที่ผ่านมา รัฐบาลจะใช้งบประมาณช่วยเหลือในด้านนี้ (อ้างอิงมติคณะรัฐมนตรี วันที่ 20 ธันวาคม 2565) ที่เห็นชอบให้
- มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 ซึ่งเป็นมาตรการที่ต่อระยะเวลาจากที่ให้ไว้ในปี 2565 โดยจะขยายระยะเวลาไปจนถึง 31 ธ.ค. 66 (ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 *เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และมีวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน)
- การเพิ่มขึ้นของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปี 2566 ซึ่งเป็นฐานการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมาตรการดังกล่าวจะให้ลดภาษีในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ของปีภาษี 2566 (ซึ่งมาตรการนี้จะยกเว้นหรือไม่มีผลเพิ่มเติม สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ได้รับลดภาษีร้อยละ 90 แล้ว เช่น สวนสัตว์ สวนสนุก สถานที่เล่นกีฬา เป็นต้น)
- มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 เป็นมาตรการที่มีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อโควิด และเพื่อช่วยเหลือเจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดาภายหลังการสิ้นสุดระยะเวลาการบรรเทาภาษี 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) ที่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับพื้นที่เกษตรกรรมสูงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่
เท่ากับรัฐควักกระเป๋าเอง ตรงนี้ผมไม่เห็นด้วย เพราะในต่างประเทศมีการตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรกเป็นหลักประกัน คือ กลไกค้ำประกันสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือผู้จำเป็นต้องขยายครอบครัวในการซื้อบ้านหลังที่ 2
สิงคโปร์และเยอรมนี ตัวอย่างที่ควรศึกษาและปรับใช้
นายวิชัยให้คำตอบนี้ว่า ประเทศสิงคโปร์วางแผนไว้ดี เช่น การเก็บเงินในกองทุนต่าง ๆ จากประชาชน รัฐบาลสิงคโปร์จะหักเงินส่วนหนึ่งของประชาชนไว้ในกองทุนด้านที่อยู่อาศัยเพื่อให้ประชาชนใช้เงินนี้ดาว์นที่อยู่อาศัย และดึงเงินส่วนหนึ่งจากภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้าง/การจดจำนองและจดกรรมสิทธิ์มาใช้ดำเนินการเพื่อไม่ให้เป็นภาระด้านการคลังของรัฐ
หรือประเทศเยอรมนี มีการให้นักเรียนออมเงินเพื่อสัญญาที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลช่วยสมทบด้วยและยังมีดอกเบี้ยให้เงินออมก้อนนี้ เมื่อนักเรียนเหล่านี้เติบโตและต้องการใช้เงินนี้ซื้อที่อยู่อาศัย รัฐบาลจะปล่อยกู้ให้เพราะมีสัญญาเงินออมของนักเรียนที่สะสมไว้เพื่อที่จะซื้ออยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
เวลาที่เหลืออยู่ ปรับกลไกทั้งระบบ
หากมองหน่วยงานภาครัฐที่ต้องขับเคลื่อนตามแนวทางที่รัฐบาลประกาศว่า ปี 2579 คนไทยต้องมีบ้านนั้น สภาวะตอนนี้หน่วยงานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับแนวทางดังกล่าวคล้ายว่าต่างคนต่างทำหน้าที่ของตัวเองโดยไม่สอดรับกันเท่าที่ควร
นายวิชัยให้มุมมองว่า กลไก/นโยบายในประเทศที่ไม่เชื่อมโยงสำหรับการส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยนั้น ควรปรับปรุงใหม่ทั้งระบบ รัฐบาลควรชัดเจนเรื่องนี้ เช่น การส่งเสริมการมีกรรมสิทธิ์การมีที่อยู่อาศัยและลดการเช่าลง เพราะเป็นการช่วยให้การเช่าก่อนที่จะซื้อที่จะทำให้กำลังการการซื้อลดลง
และควรส่งเสริมสภาพคล่องบ้านมือสองให้ง่ายขึ้น เช่น คน ๆ หนึ่งที่ซื้อบ้านหลังแรกและยังผ่อนอยู่ แต่จะซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อขยายคุณภาพชีวิตครอบครัว ควรจะส่งเสริมตรงนี้ให้ง่ายขึ้น เพราะหากยังขายหลังแรกไม่ได้หรือขายได้ช้าก็จะซื้อหลังที่สองไม่ได้
ในสหรัฐอเมริกา หากจะขายบ้าน 1 หลัง ผู้ขายสามารถวางแผนได้ว่าจะขายได้ในกี่เดือน เพื่อที่จะย้ายไปหลังใหม่ได้ตามกรอบเวลา หากมีการเชื่อมโยงระบบและทำให้ตลาดบ้านมือสองที่ดีด้วยการเก็บข้อมูลบ้านหลังนั้น/แพลตฟอร์ม การคัดเลือกนายหน้าที่เชื่อมโยงและอัพเดทข้อมูลจะทำให้การดำเนินการได้ง่ายขึ้น เพราะเมืองไทยในแต่ละปีนั้นบ้านมือสองเสนอขาย 1.5 แสนหน่วย โดยราคา 1.5 ล้านบาท เสนอขาย 50,000 หน่วย
รัฐบาลควรให้ความสำคัญของกลุ่มที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงทุกปี และคนที่สนใจจะซื้อบ้านนั้นควรศึกษาราคา/ดอกเบี้ยก่อนที่จะซื้อ เพราะหากดอกเบี้ยปรับขึ้นร้อยละ 1 จะสะท้อนการผ่อนชำระและการขอสินเชื่อ
ตอนนี้รัฐบาลพยายามให้สถาบันการเงินของรัฐดูแลดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเอกชน รวมทั้งลดค่าการจดจำนองที่เหลือร้อยละ 0.01 และค่าโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้เหลือร้อยละ 1 ตรงนี้ควรสนับสนุนให้มีดอกเบี้ยราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย-วัยแรงงานหน้าใหม่ ตอนนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับเกณฑ์ปล่อยกู้ให้ผู้ต้องการซื้อบ้านหลังแรกให้กู้ได้เต็มร้อย รวมทั้งเรื่อง LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดไว้สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สอง โดยกำหนดวงเงินไม่เกินร้อยละ 80 ตรงนี้ยังเป็นปัญหาของคนที่ต้องการขยายครอบครัวและเข้าถึงบ้านหลังที่สองได้ยาก อยากให้รัฐบาลหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อหาทางช่วยเหลือคนกลุ่มนี้เป็นการเฉพาะ และรวมทั้งมาตรการรวมหนี้/ประนอมหนี้ที่ใช้บ้านเป็นหลักประกันเพราะดอกเบี้ยบ้านถูกกว่า ตรงนี้จะช่วยได้เยอะเพื่อให้ทุกฝ่ายเดินหน้าได้
The Visual by Thai PBS ชวนทุกคนช่วยกันหาทางออก เพื่อให้คนไทยมี “บ้าน” (เป็นของตัวเอง) อย่างที่หวัง
ใน Home & Hope 💻 https://thevisual.thaipbs.or.th/home-and-hope/main/